1º e 2º leilão da Caixa: qual a diferença e qual o lance mínimo

O que é o leilão SFI da Caixa?

É o leilão do imóvel dado em garantia de uma dívida que não foi paga. Ele segue a Lei 9.514/1997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário, o SFI. A Caixa chama as datas de 1º Leilão SFI e 2º Leilão SFI. O 1º e o 2º leilão saem no mesmo edital, com duas datas.

A garantia se chama alienação fiduciária. Nela, o imóvel fica em nome do credor como garantia, até a dívida ser paga.

• Com a dívida vencida, o devedor é intimado e tem 15 dias para pagar.
• Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do credor, que aqui é a Caixa.
• A consolidação é averbada na matrícula, depois do pagamento do ITBI.
• O leilão público acontece em até 60 dias do registro da consolidação.

As vendas são só online, nas plataformas dos leiloeiros. O lance é dado no site do leiloeiro indicado no edital.

O nome praça, para cada data, vem do leilão judicial. O guia praça e comarca explica esse uso.

Qual o lance mínimo no 1º leilão?

É o valor do imóvel fixado no contrato da dívida, atualizado. A Caixa o chama de valor da garantia atualizada. Se a avaliação da prefeitura for maior, o mínimo passa a ser ela. Essa avaliação é a base do ITBI cobrado na consolidação. Vale o maior dos dois valores.

Vence a maior proposta. Com o maior lance abaixo do mínimo, o imóvel vai ao 2º leilão.

No 1º leilão, o mínimo não sai da avaliação da Caixa. Na licitação aberta, na venda online e na compra direta, sai. É um desconto sobre ela.

• Leia o edital do imóvel. Ele traz as regras, a data e as formas de pagamento.
• Cadastre-se antes no site do leiloeiro e no portal da Caixa.
• Com financiamento ou FGTS, tenha o crédito aprovado antes do lance.

E no 2º leilão?

O 2º leilão acontece nos 15 dias seguintes ao 1º, se ninguém alcançou o mínimo. A Caixa chama essa data de 2º Leilão SFI. Nele, o mínimo é a dívida, somada às despesas, seguros, encargos, tributos e condomínio. No financiamento da casa própria, abaixo desse valor não há venda.

Um exemplo do calendário da Caixa é o edital 0049/0226. O 1º Leilão SFI foi em 20/10/2026. O 2º Leilão SFI foi em 26/10/2026, 6 dias depois.

Fora do financiamento da casa própria, a lei abre outra saída. Sem lance no mínimo, a Caixa pode aceitar, a seu exclusivo critério, outro lance. Ele tem de ser de pelo menos metade da avaliação do bem.

Por que o 2º leilão pode ser mais barato?

Porque o mínimo muda de base. No 1º, ele parte do valor do imóvel. No 2º, parte da dívida mais as despesas. Se a dívida é perto do valor do imóvel, os dois mínimos ficam perto. Vence a maior proposta, que pode passar do mínimo. O mínimo de cada data está no edital.

Esperar pelo 2º tem um custo. O 2º só acontece se o 1º não vender. O antigo dono também pode recomprar antes dele.

O lance não é o custo total da compra. Some ao lance o que fica com você:

• A comissão de 5% do leiloeiro, nos dois leilões.
• O condomínio e o IPTU atrasados, salvo aviso no edital e no anúncio.
• A escritura ou o contrato, as certidões, o registro e o ITBI.
• A desocupação, judicial ou extrajudicial, se o imóvel estiver ocupado.

O que acontece se ninguém der lance?

Sem lance no 1º leilão, há um 2º leilão nos 15 dias seguintes. Sem venda no 2º, a Caixa fica com a livre disponibilidade do imóvel. No financiamento da casa própria, a dívida é extinta, com quitação. Por isso, o imóvel volta à venda em outra modalidade, com desconto sobre a avaliação.

• Licitação aberta: o lance é no site do leiloeiro do edital.
• Venda online: vence a maior proposta quando o cronômetro zera.
• Compra direta: vence a primeira proposta.

Quando for o caso, quem compra averba o leilão negativo na matrícula. Para isso, usa o kit de averbação da Caixa.

Nesses imóveis, quem paga as despesas varia por oferta: confira no anúncio. A mudança de 17/01 nessa regra não afeta o 1º e o 2º leilão.

No ImóveisFaixa, a ficha de cada imóvel mostra a modalidade em que ele está hoje.

O antigo dono pode recomprar?

Pode. A lei dá ao antigo devedor o direito de preferência para recomprar o imóvel. O preço é a dívida mais as despesas, os encargos e o ITBI da consolidação. Esse direito vale até a data do 2º leilão. No portal, há uma modalidade com esse nome: Exercício de Direito de Preferência.

Se o lance passar da dívida mais as despesas, a diferença vai ao antigo devedor. A Caixa chama isso de saldo de leilão.

Quem compra no leilão pode cobrar do antigo devedor uma taxa de ocupação. São 1% ao mês do valor do imóvel, da consolidação até a posse. A taxa não vale contra outro ocupante.

Quem compra no leilão tem direito à reintegração na posse. A lei prevê liminar, com 60 dias para desocupar. A desocupação é por sua conta.

A ficha diz se o imóvel está ocupado, desocupado ou não informado. O guia imóvel ocupado da Caixa mostra os passos.

O que o ImóveisFaixa faz e o que não faz?

O ImóveisFaixa reúne os imóveis que a Caixa publica e relê os dados todo dia. Na ficha, você vê a modalidade, o leiloeiro e o prazo, como "1º leilão em". A agenda de leilões junta as datas por estado e por cidade. Os números do dia, acima, saem dessa agenda.

• O botão do edital, na ficha, leva ao edital publicado pela Caixa.
• Com a conta grátis, você baixa a matrícula em PDF.

O ImóveisFaixa não é a Caixa, não é imobiliária e não é leiloeiro. Não vende, não recebe lance e não dá assessoria jurídica.

O lance dos dois leilões é dado no site do leiloeiro do edital.