Imóvel ocupado da Caixa: o que significa e o que fazer

O que quer dizer "ocupado" no anúncio da Caixa?

Ocupado quer dizer que há alguém no imóvel. A informação vem do anúncio da Caixa. Na venda online e na compra direta, o anúncio parte da matrícula e do laudo. O laudo é de um engenheiro credenciado. Quando não dá para entrar, a vistoria é externa.

Nessas duas modalidades, o laudo é sigiloso. Você não recebe uma cópia dele.

As fotos e a descrição podem não refletir a situação atual. Elas vêm de laudos da época do crédito.

No ImóveisFaixa, a linha Situação da ficha diz ocupado, desocupado ou não informado. O dado é relido do site da Caixa todo dia.

Os números do dia, acima, contam os imóveis em cada situação. Cada número vem com a sua fatia do total.

Posso comprar um imóvel ocupado?

Pode. A Caixa vende o imóvel no estado de ocupação em que ele se encontra. Tirar quem está lá fica a cargo e às custas de quem compra. Pese essa etapa antes da proposta. No leilão e na licitação aberta, não há direito de arrependimento depois do lance.

• A desocupação é responsabilidade de quem compra.
• Ela pode ser judicial ou extrajudicial.
• Sem acordo com o ocupante, pode ser preciso entrar com uma ação judicial.
• Podem existir ações judiciais, penhoras ou outros ônus sobre o imóvel.

No leilão e na licitação aberta, quem desiste paga multa de 5% do lance. Também perde a comissão paga ao leiloeiro.

Na venda online e na compra direta, a regra é outra. Você pode se arrepender em 7 dias corridos da homologação. Depois disso, a desistência tem multa de 5% da proposta.

Prefere não passar pela desocupação? Veja os imóveis desocupados no ImóveisFaixa.

Quem tira o ocupante?

Quem compra. A Caixa diz que a desocupação do imóvel é responsabilidade do comprador. Ela pode sair por acordo com o ocupante ou por notificação extrajudicial. Sem acordo, pode ser preciso entrar com uma ação judicial. A Caixa recomenda buscar orientação jurídica antes e depois da compra.

Em ordem, o caminho que as regras da Caixa descrevem é este:

• Descubra quem ocupa, com a ajuda do corretor pago pela Caixa.
• Tente o acordo com o ocupante. O credenciado ajuda na desocupação administrativa, se for o caso.
• Na venda online e na compra direta, o corretor envia as notificações extrajudiciais.
• Sem acordo, entre com uma ação judicial, com orientação jurídica.
• Registre a compra no Cartório de Registro de Imóveis.

Em qualquer modalidade, um corretor ou imobiliária credenciada auxilia você. Quem paga o credenciado é a Caixa.

O credenciado orienta, mas a desocupação segue sendo de quem compra.

O que a lei garante a quem compra no leilão?

A Lei 9.514/1997 assegura a reintegração na posse a quem compra no leilão público. Quem compra pede a reintegração na Justiça. O juiz a concede por liminar, para desocupação em 60 dias. Para pedir, você prova que a propriedade foi consolidada em nome do credor. A regra está no artigo 30.

O artigo 30 é para quem compra no leilão público. Ele não fala da licitação aberta, da venda online nem da compra direta. Nelas, se a desocupação precisar da Justiça, busque orientação jurídica.

Esses leilões são o 1º e o 2º Leilão SFI do calendário da Caixa. SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário da Lei 9.514/1997.

Consolidar é pôr a propriedade em nome do credor. Antes, o devedor é intimado e tem 15 dias para pagar. Sem o pagamento, a propriedade é consolidada. A consolidação é averbada na matrícula, depois do ITBI.

Não há prazo na lei para a liminar sair. Os 60 dias são o prazo de desocupação que a liminar dá.

E se quem ocupa é inquilino? A locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupar. A denúncia é feita em até 90 dias da consolidação. A regra não vale se o credor concordou com a locação por escrito.

O antigo dono paga algo enquanto fica?

Pode pagar. A Lei 9.514/1997 prevê uma taxa de ocupação de 1% ao mês. Quem deve é o antigo devedor do financiamento. Quem pode cobrar é o credor ou o sucessor dele, como quem compra. A base é o valor do imóvel no contrato. A taxa corre da consolidação até a posse.

A taxa não é cobrada sozinha. É um direito: quem pode cobrar precisa pedir o pagamento. A regra está no artigo 37-A da lei.

A taxa vale contra o antigo devedor. A lei não a estende a outro ocupante.

Como conferir a ocupação antes da proposta?

Comece pelo edital e pelo anúncio do imóvel. As regras da Caixa pedem que você averigue a ocupação antes da proposta. A Caixa não disponibiliza chaves para visita. As fotos e a descrição podem não refletir a situação atual. Por isso, a conferência fica com você.

• Leia o edital do imóvel antes de qualquer proposta.
• Peça ao corretor credenciado que busque informações com o síndico, os porteiros e os vizinhos.
• Tire a matrícula atualizada e a certidão de ônus, às suas custas.
• Peça os dois no Cartório de Registro de Imóveis da cidade do imóvel.
• Na matrícula, procure hipotecas, penhoras e ações judiciais.
• Confira também a conservação do imóvel.
• Busque orientação jurídica, como a Caixa recomenda.

O anúncio pode não informar ações judiciais pendentes sobre o imóvel.

Na ficha do ImóveisFaixa, o botão do edital abre o edital publicado pela Caixa. A ficha também traz o passo Leia o edital e a matrícula. Com a conta grátis, você baixa a matrícula em PDF.

O que o ImóveisFaixa faz e o que não faz?

O ImóveisFaixa reúne os imóveis que a Caixa publica, relidos todo dia. A ficha de cada um mostra a situação: ocupado, desocupado ou não informado. O ImóveisFaixa não é a Caixa, não é imobiliária e não é leiloeiro. Ele não vende imóvel e não dá assessoria jurídica.

• Filtra os imóveis ocupados e os desocupados, com recortes por estado e cidade.
• Mostra na ficha a modalidade, o leiloeiro, as datas e o número da matrícula.
• Mostra os números do dia por situação, no bloco acima.

O ImóveisFaixa não tira ocupante, não negocia com ele e não intermedeia a compra.

Na venda online, você faz a proposta no site da Caixa. No leilão e na licitação aberta, o lance é no site do leiloeiro do edital.